Index – Gazdaság – Magas ingatlan

Ingatlanárak, tranzakciók, albérletárak, hitelpiac, lakhatási válság – Balla Ákossal, a Balla Ingatlan alapító–tulajdonosa, valamint Csuhay Attilával, a többek között ingatlankivitelezéssel, -felújítással, -üzemeltetéssel, illetve, -vagyonkezeléssel foglalkozó GPM Kft. ügyvezető igazgatójának a segítségével vettük górcső alá az ingatlanpiac idei első hat hónapjának teljesítményét.

Kevés a valódi tranzakció

Az első negyedév minden tekintetben ígéretesnek ígérkezett a csokot felváltó csok plusz fényében, a régi–új állami támogatási forma azonban mindössze a tranzakciók 10 százalékában jelent meg – kezdte Balla Ákos, aki szerint ugyanakkor nehezítő körülmény, hogy a csok pluszt szűkebb támogatotti kör igényelheti, mint elődjét.

„Bár nem vagyunk ingatlanközvetítők és friss számok még nem állnak rendelkezésre az elmúlt hónapokról, de úgy halljuk és tapasztaljuk, hogy nagyon kevés valódi tranzakció van, szerény érdeklődés mellett” – összegezte Csuhay Attila, aki szerint ennek számos oka van.

„Az általánosan kedvezőtlen gazdasági helyzet, a recesszió, illetve az ahhoz közeli állapot önmagában elbizonytalanítja a lakást vásárolni tervezőket. És bár a hivatalos adatok alapján sikerült megállítani az inflációt, a valóságban csak a tavalyi rekordméreteket öltő szintekhez képest csökkent a mértéke, vagyis éves bázison. A valóságban azonban továbbra is elég magas az infláció, a 7 százalékos alapkamat miatt pedig drágák a hitelek – ilyen kamatszint mellett a lakosság nem jelenik meg a hitelpiacon” – fejtette ki a GPM vezetője. (A Központi Statisztikai Hivatal adatai szerint 2023. áprilisában 24 százalék, míg idén áprilisban 3,7 százalék volt az átlagos fogyasztóiár-index év/év alapon.)

Életjelek után viharfelhők

A Balla Ingatlan tulajdonosa örömtelinek minősítette, hogy a tavalyi földbe állást követően idén életjeleket mutat a hitelpiac. Ugyanakkor

Az e mögötti okokat firtató kérdésünkre Balla Ákos jelezte: a bankok jelenleg csak magas forrásköltség mellett képesek hitelezni. Ez azt jelenti, hogy a jelenlegi – és a piaci konszenzus szerint is lélektani határnak számító – 6 százalék körüli jelzáloghitel-kamatoknál a bankok veszteség mellett finanszírozzák a hiteleket. Ezt a legtöbb esetben azért vállalják be, mert abban bíznak, hogy az ügyfélnek nyújtott más szolgáltatás által keletkező haszna kompenzálja a veszteséget.

Csuhay Attila szerint egyelőre álom a 6 százalékos kamatszint. „5–6 százalékos kamatszintnél aktiválódhat a hitelpiaci mágnes a lakosság irányába”, a GPM vezére azonban a világgazdasági folyamatokat figyelve kételkedik abban, hogy a piaci kamatok rövidtávon el tudják érni ezt a szintet.

„A bankok drasztikusabb alapkamat-csökkentésre számítottak, ez azonban nem következett be. Ezért jelenleg vagy kivárnak, vagy emelnek a kamaton” – mutatott rá Balla Ákos, aki ennek ellenére leszögezte, a tavalyi év olyan alacsonyra tette a hitelből történő lakásvásárlás piaci lécét, hogy azt idén még kamatemelés mellett sem lesz nehéz megugrani, vagyis 2024-ben a tavalyinál élénkebb hitelpiac várható, amit az idei év eddigi tranzakciós számai is visszaigazolnak.

Az ingatlan adásvételek számában éves bázison 15–20 százalékos bővülésre számítunk, ez azonban még mindig 50 százalékos elmaradást jelent ahhoz képest, amit a piac korábban jónak tekintett, vagyis az ideális helyzettől még távol vagyunk

– tette hozzá.

Balla Ákos felhívta a figyelmet, hogy az idén várható körülbelül 110 ezer tranzakciószám nem azt jelenti, hogy „csak” ennyien szerettek volna költözni. Ennél jóval több ember, család mozdulna meglévő otthonából, a számukra nem ideális piaci körülmények – magas ingatlanárak, magas kamatok, alacsony keresetek – miatt azonban kiszorulnak a vevői piacról.

A használt és az új piacon sem fényes a helyzet

Balla Ákos a következőképp szemléltette a használt-, illetve újingatlan-piac közötti különbséget: utóbbi valamilyen mértékben képes szabályozni a kínálatot, hangsúlyozva hogy nem kartellezést ért ezalatt. Pusztán arról van szó, hogy figyelik egymás, illetve a piac mozgását, ezáltal a beruházók képesek a piaci körülményekhez igazítani a projekteket – növelik, vagy épp csökkentik a kínálatot, például egyes, tervezett, de még el nem indított beruházások átütemezésével.

„A piacon jelenlévő, körülbelül 50 kisebb-nagyobb beruházó helyett az előttünk álló időszakban nagyjából 10 lehet aktív” – prognosztizálta a Balla Ingatlan vezetője, hozzátéve a beruházások lassítása, átütemezése nem mostani keltezésű, már a Covid berobbanása után tapasztalt visszaesés idején is megfigyelhető volt, ahogy az azóta eltelt válságos időszakban is. „Ennek megfelelően jelenleg drámaian alacsony az újlakás-kínálat, így az ilyen ingatlant keresők jóval szűkebb palettán válogathatnak, ami egy rendkívül kikristályosodott helyzethez vezethet az új lakások piacán” – mutatott rá Balla Ákos.

Hasonlóan látja Csuhay Attila is, aki szerint a beruházók inkább kivárnak az új projektekkel, a meglévőket igyekeznek befejezni. Kevés érdeklődés mutatkozik az új lakások iránt, nekik azonban konkrét elképzeléseik vannak. „Amíg magas a hitelkamat (projektfinanszírozás) addig a projektek is drágábbak, továbbá kockázatosabbak lesznek. A Golden Visa program adhat némi lendületet az újlakás-piacnak” – mondta. (A Golden Visa programot, vagyis a vendégbefektetői vízumot és tartózkodási engedélyt ebben a cikkben érintettük korábban.)

Ami a használt ingatlanokat illeti, ott folyamatosan bőséges, egy időben országszerte több százezres kínálattal találkozhatunk, többnyire magánszemélyek által. Akik – nem piaci szereplőként – nem figyelik egymást, ezáltal nem feltétlenül igazodnak a piaci mozgásoknak megfelelően.

A használtpiac egésze szenved, lassan mennek végbe a tranzakciók. A nagyon jó lokációval rendelkező, kisebb értékű ingatlanok iránt mutatkozik nagyobb kereslet, ezek rendre el is kelnek. A rosszabb helyen fekvő ingatlanok esetében azonban akár extrém hosszú értékesítési idővel is számolni kell. A legnagyobb probléma továbbra is az eladók körében keresendő, akik nem hajlandók felfogni, hogy negatív, de a legjobb esetben is stagnáló piaci helyzetben próbálnak értékesíteni, ezáltal irreális árakat szabnak meg. Akinek nem sürgős az eladás, úgy van vele, hogy inkább tovább árulja, de nem enged az árból, egyszer majd csak rendeződik a piac, és megveszi valaki. Az ennek szellemében gondolkodók azonban sok esetben érdeklődőkre sem számíthatnak

– fejtette ki Balla Ákos.

Ilyen árakkal kell kalkulálni a fővárosban

Ami az átlagos budapesti négyzetméterárakat illeti,

• 700–800 ezer forint/négyzetméterár alatt a rosszabb állapotú téglalakások, illetve a továbbra is reneszánszukat élő panellakások sem elérhetőek.
• A jobb állapotú téglalakások 1 millió forintos négyzetméterár körül mozognak,
• míg a nem luxuskategóriát képviselő, átlagosnak mondható új ingatlanok 1,3–1,5 millió forintos négyzetméteráron futnak

– mutatott rá Balla Ákos, aki szerint magas árakról beszélhetünk, de „a piac visszaigazolja ezeket”.

Az Otthon Centrum adatbázisa szerint az idei első negyedévben 1,655 millió forint volt az átlagos fővárosi újlakás-négyzetméterár, ami 3,1 százalékos növekedés az azt megelőző negyedévhez képest.

Csuhay Attila még ennél magasabb árakról számolt be, igen nagy szórás mellett.

A fővárosi átlag 1,5–2,5 millió forint között van helytől, mérettől és műszaki tartalomtól függően

– mutatott rá, hozzátéve hogy tévúton jár, aki valamilyen okból kifolyólag az újlakás-árak csökkenését várja. „Ilyen munkabérnyomás, infláció, illetve forintárfolyam mellett a kivitelezési költségek csak nőni fognak – márpedig a fejlesztő akkor kezd bele egy fejlesztésbe, ha úgy látja, hogy azt haszonnal tudja megvalósítani” – hangsúlyozta.

Korábban országos viszonylatban is beszámoltunk az ingatlanárakról, ezt ide kattintva tudja megtekinteni.

Erőtől duzzadó bérlői piac

A bérlői piac köszöni szépen, továbbra is jól van, Balla Ákos elmondása szerint ez mindig is így volt. A szegmens szorosan leköveti az eladói piac mozgását. Számos, az eladói piacról különböző okok miatt – irreálisan magas ingatlanárak, illetve hitelkamatok, kellő önerő hiánya – kiszoruló ember, család ugyanis az albérletpiacon jelenik meg, a növekvő kereslet pedig magasabb árakat indikál.

Csuhay Attila szerint a bérlői piacon az egyszerű kereslet–kínálat közgazdasági tétel valósul meg. „Amennyiben az új lakások árai növekednek, akkor az elvárt bevétel/hozam is ehhez igazodik, azaz a tulajdonosok emelik a bérleti díjakat. Másfelől, ha van kereslet akkor felfelé mennek az árak, ha nincs akkor lefelé.” Így lehet az, hogy az Otthon Centrum adatai szerint 259 ezer, míg az ingatlan.com áprilisi felmérése szerint a budapesti albérletek átlagára elérte a 270 ezer forintot, és 300 ezres határ sincs már messze.

Szintén árfelhajtó hatással bír a markáns befektetői jelenlét. Az állampapírok attraktivitás-vesztésével ugyanis egyre több vagyon érkezik az ingatlanpiacra, sokan pedig befektetési, többnyire kiadási szándékkal vásárolnak ingatlant.

A GPM szerint is felfedezhető némi aktivitás az újlakás-piacon, ami leginkább az állampapíroknál tapasztalt csökkenő hozamoknak, illetve az inflációnak köszönhető.

A szabad megtakarítással rendelkezők nagy része inkább ingatlanba fektet, mintsem a bankszámláján inflálódjon a pénzük. Egy belvárosi lakás esetében a kiadásból 5–8 százalék hozam érhető el, ez nagyjából a banki kamatszint, míg értéknövekedésből évi 10–12 százalék volt elérhető az elmúlt 10–15 évben. A kettő együtt sokkal jobb befektetés mint az állampapír vagy bankbetét

– mutatott rá Csuhay Attila.

Apró sebtapasz az otthonfelújítási támogatás

Arra is kitértünk, hogy a július elsejétől igényelhető otthonfelújítási támogatás milyen hatással lehet az ingatlanpiacra, illetve az ahhoz szorosan kapcsoló, és szintén gyengélkedő építőiparra, illetve a mélypontot karcolgató lakásépítési kedvre.

Balla Ákos szerint a program nem fejt ki érdemi hatást a tranzakciószámra, ezáltal az ingatlanpiac egészére, hiszen nem pörgeti fel a forgalmat. Ellenben a katasztrofális állapotban lévő magyar ingatlanállomány tátongó sebére némi ragtapaszként szolgálhat.

Hasonlóan látja Csuhay Attila is, aki szerint azonban apró sebtapaszok helyett hosszútávú, átfogó stratégiára volna szükség.

Rettenetesen rossz állapotú a hazai ingatlanállomány és nem látok olyan törekvést, ami ezen érdemben változtatna

– mondta.

A program jól jöhet azon kisebb építőipari cégeknek, amelyek a támogatás keretében végrehajtható kisebb munkákban, például szigetelésben utaznak. Ezek a vállalatok azonban gyakran a bőség szagát megérezve, vérszemet kapnak a hasonló támogatásoknál, ami a munkadíjak akár jelentősebb emelésével járhat. „A támogatás által keletkezett többletforrást általában az építőipar szereplői markolják fel. Ennek ellenére egy örömteli projektről van szó, ami sok családot segíthet lakhatóbb, energiahatékonyabb, ezáltal olcsóbb otthonhoz” – mutatott rá a Balla Ingatlan tulajdonosa.

Fontos kritérium, hogy a támogatás csak május elseje előtt keltezett lakcímmel vehető igénybe.

„Csórók” vagyunk, lakhatási válság van

Mindkét szakértő számára feltettük a kérdést, hogy amennyiben a magas ingatlanárakat, illetve hitelkamatokat, a bérlakások magas árát, valamint a rendkívül alacsony magyarországi fizetéseket összekeverjük, akkor végeredményként lakhatási válságot kapunk-e magyarországi elegyként.

Amikor uniós viszonylatban Magyarországon a legalacsonyabb a kiskereskedelmi forgalom – azaz nálunk vásárolnak a legkevesebb élelmiszert, ruhát, vegyiárut, és így tovább, akkor mitől várjuk, hogy az emberek ingatlant vásároljanak? Nagyon rossz kimondani, de az EU legcsóróbb országa lettünk – nem ilyenkor szokott dübörögni a lakáspiac

– fogalmazott a GPM vezére.

Balla Ákos szerint egyértelműen beszélhetünk lakhatási válságról, „minden elemzés, illetve sajtómegjelenés ezt igazolja vissza. Nem tudok olyan mérvadó piaci szereplőről, aki az ellenkezőjét állítja.”

Amennyiben a jövedelmi szinteket összevetjük a bérleti díjakkal, vagy azzal, hogy havonta mennyit kellene félrerakni egy hitelből történő ingatlanvásárláshoz szükséges önerőhöz, akkor nem fényes a matek. Különösen igaz ez, ha mindezt más uniós tagországok viszonylatában vesszük górcső alá

– mondta az ingatlaniroda vezetője, aki hozzátette: tudomása szerint állami szinten zajlik gondolkodás egy bérlakásprogramról – amiről korábban az Index számolt be elsőként piaci szereplőkre hivatkozva –, konkrét intézkedések azonban továbbra sincsenek a csőben sem állami, sem magánszereplői oldalról.

Balla Ákos jelezte, hogy bérlakásprogram indítása kizárólag minimum tízezres volumenben fejt ki érdemi hatást a piacra. „Amennyiben ez megvalósulna, nyomás alá lehetne helyezni a bérleti díjakat, továbbá ha a bérlakások építését kollégiumi férőhelyek létesítése is kísérné, akkor az egyetemisták ki lehetne vonni az albérletpiacról, ahol ezáltal árcsökkenést indikáló kínálati vákuum keletkezhetne” – tette hozzá.

(Borítókép: Kolumbán Kitti / Index)

Kövesse az Indexet Facebookon is!

Követem!